交付才第四個(gè)年頭，房子便有多處滲水，此時(shí)造成的損失該由誰賠償？寧波的魯先生便遇到類似情況，最終法院判決開發(fā)商賠償相應(yīng)損失。
   案例：
   交付后房子滲水始終未解決，這一損失由誰負(fù)責(zé)
   2007年年中，魯先生購買了寧波市江東區(qū)一在建商品房，同年7月7日與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。合同約定：商品房交付時(shí)間為2007年11月30日前，在房子達(dá)到交付使用條件后，開發(fā)商提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，買賣雙方辦理交付手續(xù)。
   2007年11月27日，合同約定的交付日前，開發(fā)商依約將房子交付給魯先生，并出具《寧波市住宅質(zhì)量保證書》一份。保證書上寫著，自商品房竣工交付之日起，在質(zhì)保期內(nèi)，如果有工程質(zhì)量問題，開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，其中屋面防水、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的放滲漏期限均為8年。維修工作則委托小區(qū)物業(yè)寧波網(wǎng)新物業(yè)有限公司負(fù)責(zé)維修。
   但保證書上同時(shí)約定，如果因?yàn)闃I(yè)主個(gè)人使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置及裝修不當(dāng)造成的房屋質(zhì)量問題，由業(yè)主自行承擔(dān)維修責(zé)任。
   房子交付后，魯先生付清全部購房款。雖然房子買了多年，但魯先生自己一直未入住，只是定期去檢查下房子情況。
   “最早發(fā)現(xiàn)房子漏水是在2008年臺(tái)風(fēng)過后。”魯先生在庭審時(shí)回憶道。物業(yè)的登記手續(xù)上記載著，自2011年10月28日至2014年9月23日期間，魯先生一共有五次保修記錄。
   2014年7月，魯先生決定將房子重新裝修準(zhǔn)備入住，但保修多次的房子仍存在多處漏水現(xiàn)象，直接影響到房子的裝修進(jìn)程。
   工程檢測部門檢測后出具的鑒定報(bào)告顯示，魯先生的房子出現(xiàn)滲漏水的主要原因是外墻工程存在質(zhì)量瑕疵，雨水沿著瑕疵形成滲水通道，進(jìn)而發(fā)生滲漏。雖然魯先生曾多次向物業(yè)報(bào)修，但一樓飄窗、二樓窗戶、墻體仍未完全修復(fù)，依舊有滲水情況發(fā)生。
   礙于房子存在質(zhì)量瑕疵，魯先生的裝修進(jìn)程一直在推遲，遲遲無法入住，與開發(fā)商多次協(xié)商未果后，去年11月24日魯先生向法院起訴，要求開發(fā)商對房屋滲漏水問題進(jìn)行完全修復(fù)，并賠償房屋無法使用期間至徹底修復(fù)完工之日為止的損失，包括自2008年1月起的預(yù)期租金損失，每月4500元；物業(yè)費(fèi)則按每年3000元計(jì)算。
   開發(fā)商則指出，房屋出現(xiàn)滲漏水因業(yè)主魯先生使用不當(dāng)，按協(xié)議規(guī)定應(yīng)由魯先生自行承擔(dān)損失。但開發(fā)商未能提供實(shí)質(zhì)性證明，反而物業(yè)公司提供的資料顯示魯先生自報(bào)修后便將房子鑰匙交給物業(yè)用于房屋維修。
   因而法院認(rèn)為魯先生購買的房子，并未超過合同規(guī)定的保修期限，房屋滲漏水問題的保修責(zé)任由開發(fā)商負(fù)責(zé)。
   至于賠償損失費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，魯先生認(rèn)為賠償損失的期限應(yīng)從2008年1月起計(jì)算，但法院指出，魯先生并沒有證明表示其在2008年1月份有報(bào)修記錄，因而預(yù)期租金的損失應(yīng)從首次報(bào)修日起計(jì)算，也就是物業(yè)處登記的2011年10月28日至鑒定之日為止，之后按租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算到實(shí)際修復(fù)之日為止。
   根據(jù)目前同類型房屋的出租市場行情以及魯先生購買房屋的樓層、位置及裝修情況，法院認(rèn)為魯先生房子的實(shí)際租金應(yīng)該在2000元/月左右；而繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)，不應(yīng)要求有賠償。
   最終，法院判決開發(fā)商需賠償魯先生86933元，之后按2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)賠償預(yù)期租金至實(shí)際修復(fù)之日為止。
   律師點(diǎn)評：
   質(zhì)保期內(nèi)房屋存在質(zhì)量問題，修復(fù)及損失由開發(fā)商負(fù)責(zé)
   胡增冬：浙江六和律師事務(wù)所律師
   根據(jù)《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，交付后房子存在質(zhì)量問題的，保修期內(nèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；開發(fā)商拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的損失，由開發(fā)商承擔(dān)。
   上述案例中，魯先生購買的房子出現(xiàn)滲漏水現(xiàn)象，鑒定報(bào)告證實(shí)是因?yàn)殚_發(fā)商在外墻工程的施工中存在質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致，因此開發(fā)商有責(zé)任對房子進(jìn)行修復(fù)。
   業(yè)主魯先生不僅可以要求開發(fā)商修復(fù)瑕疵，還可以向開發(fā)商提出賠償租金的損失。