罕見(jiàn)的暴雨襲擊株洲，除了山體滑坡、出行遇阻等，不少業(yè)主家中也損失慘重，有屋頂漏水的、有地下室被水浸泡的、也有在地下車庫(kù)停放車輛被水浸泡的……
   因天災(zāi)造成的損失，屬于不可抗力，如果沒(méi)有購(gòu)買保險(xiǎn)，一般情況下只能自認(rèn)倒霉。但也有一些損失，原本是可以避免的，在這種情況下，誰(shuí)應(yīng)對(duì)業(yè)主的損失進(jìn)行賠償？昨日，記者就此請(qǐng)教了專業(yè)人士，并搜集了一些案例，為業(yè)主維權(quán)提供參考。
滲水、漏水造成的損失，誰(shuí)承擔(dān)？
質(zhì)保期內(nèi)找開(kāi)發(fā)商，質(zhì)保期外可使用維修資金維修
   暴雨造成屋頂漏水、墻壁滲水等現(xiàn)象，給業(yè)主帶來(lái)?yè)p失，是最為常見(jiàn)的糾紛。這種情況下，責(zé)任應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？
   對(duì)此，泰和律師事務(wù)所的資深律師黃菊介紹，住宅作為一種產(chǎn)品，也有質(zhì)保期，根據(jù)規(guī)定，屋面防水工程、衛(wèi)生間和外墻防水保修期為5年。也就是說(shuō)，如果業(yè)主在房屋保修期內(nèi)，因?yàn)槁┧?、滲水造成財(cái)產(chǎn)損失，可以找開(kāi)發(fā)商索賠追責(zé)。
   如果已經(jīng)超過(guò)保修期，樓頂維修便屬于公共部分，出現(xiàn)漏水問(wèn)題，業(yè)主可以申請(qǐng)啟動(dòng)房屋維修基金維修，但由于漏水現(xiàn)象并不是人為故意造成的，沒(méi)有侵權(quán)人，屬于自然現(xiàn)象，因此已經(jīng)造成的損失只能由業(yè)主自己承擔(dān)。
案例1：頂樓保修期內(nèi)漏水 業(yè)主開(kāi)發(fā)商打官司獲賠2萬(wàn)多元
   2007年下半年，家住天元區(qū)某小區(qū)的周丹發(fā)現(xiàn)，房子剛交付后不久，在裝修階段就出現(xiàn)漏水等質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商雖曾多次派人上門維修，但效果不佳，在周女士搬進(jìn)新房后，問(wèn)題依舊層出不窮。
   2008年上半年，由于漏水嚴(yán)重，周女士的客廳、臥室的木地板被浸壞，入戶花園因頂棚漏水造成頂棚集成吊頂返工，客廳的水晶燈也因潮濕燒壞而重?fù)Q。2009年，還因進(jìn)戶管道漏水造成入戶花園地面磚重新鋪設(shè)兩次。
   2010年4月，因與開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致，周女士將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求賠償房屋修復(fù)及返工等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用及其他損失共46600元，經(jīng)過(guò)天元區(qū)法院調(diào)解，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償了周丹22000元，用于修復(fù)房屋質(zhì)量問(wèn)題及補(bǔ)償裝修損失，并承擔(dān)了案件受理費(fèi)483元。
案例2：頂樓漏水，樓下住戶需一起付維修費(fèi)
   2012年，家住浙江寧波某住宅樓頂樓的傅女士發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)住了20多年的老房子出現(xiàn)漏水。因漏水是由于頂樓隔熱板失修導(dǎo)致，傅阿姨覺(jué)得，這筆費(fèi)用應(yīng)該由這幢樓的5家人共同承擔(dān)。但當(dāng)她逐一敲開(kāi)樓下其他住戶的門時(shí)，卻遭拒絕。錢沒(méi)要到，還受了一肚子氣。無(wú)奈之下，傅阿姨將樓下4戶業(yè)主告到法院。
   法官審理認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利未由不履行義務(wù)，屋頂在法律上的確是屬于業(yè)主共有的。最終，法院判決：房屋共有部分的維修費(fèi)用，應(yīng)該由全體業(yè)主均攤。樓下4戶住戶應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)修理費(fèi)。
暴雨倒灌進(jìn)入房屋、車庫(kù)，怎么辦？
找到原因，才能界定責(zé)任人
   暴雨造成積水倒灌進(jìn)入房屋、車庫(kù)，也較為普遍?！罢业叫^(qū)被淹的原因就很關(guān)鍵，這樣才能找到相關(guān)的責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。”對(duì)此，黃菊對(duì)記者表示。
   黃菊介紹，首先要界定是否屬于開(kāi)發(fā)商責(zé)任。這主要看小區(qū)及地下車庫(kù)的排水系統(tǒng)是否按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，排水設(shè)計(jì)、施工是否規(guī)范。如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在建時(shí)，地下車庫(kù)排水設(shè)計(jì)或施工不當(dāng)，造成使用過(guò)程中出現(xiàn)排水問(wèn)題，造成了財(cái)產(chǎn)損失的結(jié)果，那么業(yè)主可根據(jù)相關(guān)法律，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一定賠償責(zé)任。
   其次，對(duì)于物管方在突發(fā)自然災(zāi)害中的職責(zé)，法律上無(wú)強(qiáng)制規(guī)定，這主要依據(jù)業(yè)主與物業(yè)方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，據(jù)此判定物管是否盡到應(yīng)盡職責(zé)，如果物管有明顯的失職行為，可追究責(zé)任。如果物管在已經(jīng)盡到職責(zé)的情況下，仍無(wú)法避免損失發(fā)生，則不需要承擔(dān)責(zé)任。
案例1:開(kāi)發(fā)商未按圖紙施工 被判賠償業(yè)主損失近28萬(wàn)元
   2009年，家住北京的石先生購(gòu)買了一套位于海淀區(qū)的別墅。2012年，石先生在房子交付后發(fā)現(xiàn)，別墅地下車庫(kù)雨水倒灌嚴(yán)重，遇到暴雨，車庫(kù)水無(wú)法排出，給自己造成嚴(yán)重?fù)p失。
    2013年1月，石先生起訴至海淀法院，請(qǐng)求判決開(kāi)發(fā)商對(duì)地下室積水問(wèn)題進(jìn)行修復(fù)，并賠償損失。
    對(duì)此，開(kāi)發(fā)商辯稱，積水倒灌主要原因是雨水量過(guò)大造成的，不屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題。海淀法院審理后認(rèn)為，根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論，開(kāi)發(fā)商存在設(shè)計(jì)問(wèn)題，同時(shí)，排水溝內(nèi)的排水管走向以及相對(duì)應(yīng)的雨水井均未按照?qǐng)D紙施工，易形成雨水倒灌。
    就此，法院判決開(kāi)發(fā)商三個(gè)月內(nèi)對(duì)石先生所購(gòu)房屋地下室、車庫(kù)按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工、修復(fù)，至地下室、車庫(kù)不積水為止，并賠償石先生人民幣278964元。
案例2：車輛停在地下車庫(kù)被淹 物業(yè)有錯(cuò)，擔(dān)責(zé)兩成
   2012年7月，一場(chǎng)特大暴雨，將廣東省廣州市中?？党腔▓@三期的地下車庫(kù)淹沒(méi)。事后，車輛被浸泡的36名業(yè)主將物業(yè)公司告上了法院。郭某等業(yè)主訴稱，物業(yè)公司在氣象臺(tái)提前發(fā)布暴雨預(yù)警的情況下，未及時(shí)做好防水防澇措施，也未及時(shí)通知車主將車輛駛離車庫(kù)，雨水進(jìn)入車庫(kù)后，也沒(méi)有做好相應(yīng)的排水措施。
   法院審理查明，最初有少量雨水流入地下停車場(chǎng)時(shí)，物業(yè)公司在停車場(chǎng)的入口處安插了幾根鐵柱，在鐵柱與鐵柱之間放置了木板、少量沙包等。隨后，物業(yè)公司利用消防廣播通知各住戶河水已涌進(jìn)停車場(chǎng)，提醒各車主將車輛移出，但最后僅有2名車主聽(tīng)到廣播并把車輛駛出停車場(chǎng)，其他人則因沒(méi)有聽(tīng)到廣播或因積水太深未能將車輛駛出停車場(chǎng)。
   法院認(rèn)為，這場(chǎng)特大暴雨的降雨量超出歷史最高水平，超出一般人的預(yù)見(jiàn)能力，也嚴(yán)重超過(guò)停車場(chǎng)正常阻水、排水設(shè)施的承受能力，物業(yè)公司對(duì)此難以預(yù)見(jiàn)。但物業(yè)公司在市區(qū)暴雨黃色預(yù)警信號(hào)發(fā)布后，理應(yīng)及早做好防御措施。其采取的一般性排險(xiǎn)措施未能有效減緩雨水浸入停車場(chǎng)，通知車主將車輛駛離停車場(chǎng)的方式也過(guò)于簡(jiǎn)單，且效果不佳。因此，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)車輛損害承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。據(jù)此，廣東省廣州市天河區(qū)法院判令物業(yè)公司擔(dān)責(zé)20%，賠償郭某等36人共計(jì)73萬(wàn)余元。
物業(yè)能不能免責(zé) 看是否已經(jīng)盡到職責(zé)
   記者了解到，暴雨發(fā)生后，一般都是業(yè)主與物業(yè)糾紛發(fā)生的高發(fā)期。很多業(yè)主認(rèn)為，業(yè)主需承擔(dān)部分責(zé)任，而物業(yè)公司則認(rèn)為，暴雨屬于不可抗力。
   律師盧濤指出，特大暴雨本身屬于一種外來(lái)因素，但在下雨過(guò)程中，物業(yè)公司作為專業(yè)的物業(yè)管理部門，對(duì)雨季可能發(fā)生的危及業(yè)主利益的情形應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見(jiàn)的，當(dāng)事人能夠預(yù)見(jiàn)而由于疏忽沒(méi)有預(yù)見(jiàn)，或者是未盡最大努力加以防止，以不可抗力作為抗辯不能成立。
   物業(yè)公司應(yīng)制定突發(fā)事故應(yīng)急預(yù)案，在此類事故可能發(fā)生時(shí)，及時(shí)通知業(yè)主做好安全防范工作，例如在可能發(fā)生暴雨時(shí)，通知業(yè)主將停放在地下車庫(kù)的車移至安全位置等，從而減少或防止業(yè)主財(cái)物損毀的情況。而只要物業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定盡到了相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，業(yè)主不能要求其在事故發(fā)生后承擔(dān)賠償責(zé)任。